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企业租赁的房屋是违章建筑,能依据租赁合同要求房东补偿吗?

来源:未知 作者:佚名 日期:2019-12-10 浏览:58

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文章导读:近期,笔者刚办理完一起企业租赁违章建筑的拆迁维权案件,最后的结果超出了预期。现实中,有一大部分企业是租赁他人房屋用于生产经营,而这其中,又有一部分企业租赁的是违章建筑。今天房东拿违章建筑来出租,笔者就针对租赁违章建筑的企业拆迁问题,尤其是涉及到承租户的补偿问题,分享一下办案经验。

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租户缴纳租金的依据是与二房东的租赁合同,该合同合法有效且经大房东同意,租赁合同期满之前,应按照原合同履约所谓“买卖不破租赁”是指赋予承租人的承租权优于所有权的一种效力,简言之,如果租赁合同成立在先,那么依据权利在先,保护在先的理论,出租人就房屋买卖签订的转移所有权的合同不能优于租赁权,新取得所有权的所有权人不能终止原租赁合同,但是享有收取房租的权利实质上也是一种房屋租赁合同,是在承租人外租的情况下产生的形成的第一承租人和第二承租人或更多的承租人之间的新租赁关系,第一承租人为与房东的主要联系人,因合租的特殊性质,他和房东租赁关系中止时,本合租合同自动失效

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根据我国法律规定,违章建筑的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。同时根据该解释第一条,上述规定也适用于农村违章建筑的租赁合同纠纷。因此,无论是在城市还是农村房东拿违章建筑来出租,基于无证房屋的租赁合同无效。那么,合同无效又会产生什么法律后果呢?根据《合同法》的规定,合同无效,自始没有法律约束力,而适用租赁合同中关于拆迁补偿条款的前提是合同有效。因此,租赁违章建筑的企业并不能根据无效的拆迁补偿条款起诉到法院,要求房东支付相应的拆迁补偿。那是否意味着除了与房东协商外,承租企业就没有办法获得拆迁款呢?答案是否定的。

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以笔者近期所办的租赁违章建筑的企业维权案件为例,在房东与政府部门签订的补偿协议中,补偿项目只有土地、建筑和综合补偿三个大项,其中综合补偿没有具体明细项目,金额也很少,不到90万。同时,在涉案土地上还有其他企业也承租了房东的房屋。房东主张几家企业只能从综合补偿中进行分割,每一家获得的补偿只有几十万,而这根本不能弥补企业的损失。在与房东交涉无果后,笔者所在的律师团队另辟蹊径,并没有以双方租赁合同中的约定的拆迁补偿条款为依据要求房东分割综合补偿金,而是通过直接起诉租赁合同无效,并根据承租企业自身的损失,包括停产停业及员工安置、装饰装修、搬迁费等,要求房东赔偿因合同无效造成的损失。

根据法律规定,合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任本院基于对原、被告双方所签订“土地租赁协议”无效的认定,向双方当事人当庭释明:“协议”无效后,当事人双方因该“协议”取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿《合同法》第58条规定合同无效的法律后果“因该合同取得的财产,应予以返还,不能返还或者没必要返还的,应当折价补偿

第二十二条拆迁补偿、安置协议签订后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可依法向人民法院起诉小产权购房合同解析:小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等,原来的房主会以私下买卖不合法为由,要求全额得到拆迁赔偿,而买家很难得到补偿,风险很大他认为,就赔偿额度来讲,还不是太满意,因为深圳福田法院在判决中剔除了承租原告物业的其他商家(一家夜总会、一家粤式酒楼)因停电造成的损失,“这势必会引起一个连锁反应,即这些商家接下来须先起诉原告,待原告赔偿后,又再起诉深圳地铁集团和施工方中建三局,这是对国家司法资源的浪费

原创作者:北京吴少博律师事务所-崔明杰

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