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关于XX市棚户区改造情况的调研报告

来源:未知 作者:佚名 日期:2019-10-17 浏览:58

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1、关于全市棚户区改造情况的调研报告

7月中旬,市政协组成调研组,对全市棚户区改造情况进行了调研。

一、基本情况

近年来,市委、市政府把棚户区改造作为重大民生工程和为民措办的实事强力推进,棚户区改造工作取得了显著成效。2009—2016年,全市共启动实施棚户区改造123个片区,涉及棚户区住户26831户,已征收房屋18881户,建成安置楼15297套。棚户区改造的深入推进和实施,改善了城市低收入群体居住条件,完善了城市基础设施,提升了城市功能和品味,彰显了这一民生工程的社会效益、经济效益、生态效益和环境效益。主要特点:

(一)组织领导有力。市委、市政府多次召开专题会议研究部署棚户区改造工作。中心城区成立了以市政府主要领导任组长的棚户区改造工作领导小组,组建了棚户区改造管理中心和“一办三组”办公机构。今年,根据中心城区棚改工作实际,调整充实了工作力量,组建了300多人的征收队伍,建立了市、区、乡、村社四级联动,住建、发改、财政、国土、规划、执法部门协作配合,一个片区一名责任领导、一套工作班子一抓到底的工作推进机制。各县也参照中心城市的模式和方法,抽组精兵强将,明确目标任务,扎实有序推进了棚户区改造进程。

(二)政策支持得力。近年来,市政府先后制定出台了一系列支持棚户区改造工作的意见和实施办法,对棚户区改造各方涉及的利益诉求作出了切合实际的规定,并对棚户区改造项目的规划设计、行政事业性收费等给予了充分的优惠减免。去年以来,顺应国家和省上棚户区改造政策的变化,连续制定出台了《关于促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》、《平凉中心城区棚户区改造项目购买存量商品房用于征收安置实施方案(暂行)》等一系列政策规定,为加快推进我市棚改进程提供了坚强有力的政策支持和制度保障。

(三)筹措资金给力。棚户区改造实施以来,市政府积极创新拓宽融资渠道,成立了以惠民投资公司为主渠道的市级融资平台,累计争取到中央和省级棚户区改造专项补助资金22.4亿元,专项建设基金5.39亿元,申请到国开行贷款授信97.23亿元。通过市场化运作方式,鼓励引导有实力的房地产开发企业筹资参与棚户区改造。加快土地挂牌出让步伐,促进了项目开发建设和棚户区改造项目的快速运营。

(四)征收措施聚力。市县(区)把土地房屋征收作为棚改工作重点,建立了领导包抓责任制,抽调精兵强将,组建征收队伍,广泛深入开展被征收群众的思想发动和政策宣传工作,动员棚改群众全程参与房屋征收的调查摸底、价值评估、方案制定、签约补偿等工作,充分发挥被征收群众的主体作用,做到了依法征收、平稳征收。针对棚户区改造房屋征收中违章建筑突出的态势,政府领导挂帅,职能部门联动,开展了声势浩大的违章建筑专项整治行动,有效遏制了抢修强建、谋取征收补偿私利的不良势头,有力地配合了棚改征收工作。

二、存在问题

(一)棚户区改造任务还非常艰巨。根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》、省政府《实施意见》和我市《棚户区改造三年(2018—2020)计划》,全市计划实施棚户区改造36769户。2019—2020两年已完成或已拉开的棚改户共计15111户,仅占三年计划的41%,还有2万多户要在政策规定期限内全面完成改造,任务非常艰巨。同时,工作进展也不够平衡,部分县(区)前两年已经拉开的改造项目,征收任务欠账非常大,如不加快进度、加大力度,就会失去这一政策机遇。

(二)土地房屋征收难度大。调研发现,近年来棚户区改造中土地房屋征收难度逐年增加,“钉子户”呈扩大蔓延趋势,征收难、拆不动已成为棚改工作顺利推进的最大障碍和关键制约因素。主要是棚改政策宣传不够深入,部分被征收群众害怕补偿标准不一致,有先签协议吃亏、“老实人”吃亏、最后拆迁“好处”多等错误认识,等待观望思想严重。个别环节政策执行不够严格,造成群众相互攀比,加之融资周期长,征收补偿金不能及时兑现,致使征收签约率低,征收工作进度缓慢。一些群众期望值过高,超出了政策补偿范围漫天要价,个别群众不配合征收,甚至阻碍征收、抢修强建成为“钉子户”。另外,征收专业力量薄弱,工作中有畏难情绪,方式方法单一,也是造成征收难的主要因素之一。

(三)依法征收渠道不畅,司法保障作用发挥不够充分。2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后,要求政府承担房屋征收与补偿工作。政府作出房屋征收补偿决定后,被征收人在法定期限内拒不履行补偿决定的,由政府依法申请人民法院强制执行。而司法程序强制征收周期过长,完成全部司法程序大约需要一年时间,法院在受理政府的“强制申请”时,为回避敏感案件、顾虑信访追责,不肯担当风险,不愿司法强制,大多持“慎重介入”的态度,立案慢、审结慢。司法保障组在依法征收上没有切实可行的办法,致使“钉子户”不能及时依法征收和强制执行,失去了公平正义,陷入了恶性循环。

(四)资金筹措渠道单一,瓶颈制约突出。我市棚改项目的资金来源主要依靠国家开发性金融机构的贷款支持,国开行项目贷款,程序严格复杂,审批流程缓慢,申贷周期长,资金到位率低。灵台、崇信、庄浪、静宁等四县的财政信用评级为3B,达不到省国开行独立购买棚改服务的要求,导致申贷工作停滞。同时,由于今年棚改项目的软贷款已取消,政府资本金筹措压力更大,加之房地产市场库存较大,土地挂牌出让不够顺畅,影响了资金回笼,筹资难度进一步加大。据测算,2018年我市棚改项目资本金总额为20.15亿元,到目前,只申请到专项基金4.72亿元,中、省专项补助3.81亿元,项目资本金缺口很大,资金筹集十分困难。

“之前,所有改造主体必须和周边的土地协商收购的方式,这是非常困难的,土地整备主要是做协调工作,让不同的土地权属主体达成一致,或者由政府进行整备以后,以一种合适的方式出让给他们(改造主体)”,广州市城市更新局项目审核处负责人说,城市更新局所开展的土地整备工作与广州市土地开发中心的土地储备最大的差别是,前者整备的土地主要是纳入城市更新改造片区范围的存量土地,通过征收、土地归宗、协商收购等手段,推动更新工作能够实现连片改造,推进更新改造片区的建设。从供应量上来看,6月郑州拟挂牌出让6块土地,7月郑州拟挂牌出让土地为33块,其中21块土地现场挂牌出让,大多为城中村改造用地。 2006年12月23日,国土资源部发布实施《全国工业用地出让最低价标准》(国土资发[2006] 307号 )的通知,明确规定: 为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)精神,加强对工业用地的调控和管理,促进土地节约集约利用,根据土地等级、区域土地利用政策等,部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准 十五等地价(元/平方米,土地)及代表区域 2006年制定的《标准》总体上涵盖了各项成本费用,包括“五通一平”的土地前期开发成本,目的之一就是为了推行用地“五统一”模式,推动各地熟地出让,提高土地利用效率 等级 价格 代表区域 等级 价格 代表区域 一等 840 上海:黄浦、静安等九区 九等 204 重庆:北碚 二等 720 。

三、对策建议

(一)切实增强紧迫感有害垃圾法定所有权,抓紧抓牢政策机遇,再掀棚户区改造的新高潮。大力推进棚户区改造是党中央从国家经济发展的大局和全面建成小康社会的全局出发作出的战略决策,是有效拉动投资、刺激消费需求,带动相关产业发展的重要举措,是一项重大的民生工程和发展工程。要进一步紧紧抓住国家新一轮大规模推进棚户区改造前所未有的政策机遇,紧紧抓牢省上棚改政策性资金支持力度前所未有的历史机遇,用好用活用足国省政策,把握好政策机遇期,采取积极有力的措施,坚决打赢棚户区改造的攻坚战,使这一重大民生政策得到全面享受,惠及更多的困难群众。

(二)严格落实主体责任,加快土地房屋征收进度。要进一步完善协调推进机制。针对目前土地房屋征收困难,建议各级棚改领导小组和相关工作机构,要提前介入,强化监控,严防死守,坚决制止抢修强建。要分析成因,因户因人施策,定期召开征收工作协调调度会,通报进度、分析问题、交流经验、提出要求,组织、指导、协调征收全过程。要进一步强化调度考核。明确各征收片区单位的责任和时限要求,加大对项目的督促检查力度,采取跟踪督查、现场督办等形式,及时掌握情况,解决具体问题,层层传导压力,加快工作进度,推动任务落实。要进一步加大舆论宣传力度。通过广播电视、宣传手册、手机短信、微信等方式和上门做工作、耐心讲政策、反复讲道理等方法,使被征收人消除凝虑,切实做好宣传群众、教育群众、引导群众、动员群众的工作,使更多的群众支持棚改,主动参与棚改。

(三)坚持公开公正公平,充分发挥司法保障在征收中的关键作用。要严格征收补偿标准,在方案制定上,既要考虑与先期棚户区改造政策的有效衔接,又要创新工作思路,充分发挥好补助和奖励政策的激励作用,坚持标准前后一致,一碗水端平,一把尺子量到底,不让先拆的吃亏,不让“老实人”吃亏,不让后拆的占“便宜”,切实做到标准公开、程序公正、人人公平。针对“钉子户”问题,建议在司法保障组工作的基础上,成立由市级领导牵头、相关司法部门参与的专项突破领导小组,制定出台为棚户区改造提供法律服务和司法保障的指导意见。同时,有针对性的确定目标、提前介入、重点突破,依法执行部分顶风违法人员,形成法律威慑,引导社会舆论,迅速扭转当前征收被动局面。各级人民法院要进一步强化大局意识、服务意识、担当意识,充分发挥职能作用,积极为棚改工作保驾护航,在查处违法建筑、化解拆迁纠纷、申请强制执行等方面提供司法服务,对一些阻碍依法征收的重点“钉子户”要快立快审快执,加大惩处力度,形成震慑效应,体现公平正义。

棚改需要很多的银子,因为全市棚改涉及的地区和拆迁面很广,可能是棚改资金尚存在缺口,上层建筑会根据棚改融资情况、融资利用率、以及土地出让方面,先集中选择重点地区或在重点项目上推行,这很可能是奶西村棚改迟迟启动不了的真正原因 。截至2017年3月底,全省政府购买棚改服务融资贷款累计授信(审批)626.91亿元。据悉,凡是纳入省棚改计划的项目,都可以申请国开行贷款,国家对棚改旧改项目贷款授信额度不断提高,市里牵头向国家和省里积极争取,市中区里也在积极申报争取国开行贷款。

这三个条件为,生产生活保障用地以建设商业,济南市各区政府可对区域内改造项目生产生活保障用地统一考虑,原则上不予保留:所建房屋符合土地利用总体规划和城市总体规划、仓储等用房为主,涉及城中村改造范围内的违法建设。 第十六条 土地利用效率目标 坚持开源与节流并举, 把节约集约用地放在首位, 优先利用存量建设用地, 实施城镇工矿用地的增加与农村居民点用地减少相挂钩,多途径释放建设用地节约集约潜力, 土地利用效率和节约集约水平不断提高, 新增建设用地规模得到有效控制, 城镇存量土地得到充分利用, 农村居民点等低效用地的用地效率得到全面提升。坚持以改善居住环境、节约土地、完善城市功能、提高群众幸福指数为目标,在2011年启动县城建设总体规划,全力打造“东进北提、南拓西延,以路为引、拓展新区,以河为景、发展两岸,划分组团、互补功能,道路成网、完善市政,改造老城、彰显特色”的空间发展战略,形成“一河两岸”的城市空间结构,新区规划建设用地328亩,建筑面积18万平方米。

2、关于全市棚户区改造情况的调研报告

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在为期一个月的时间里,我们采取调查走访、座谈交流、问卷调查、个案剖析等方式,先后深入到安康中学、汉滨初中、江北中学、张滩中学、培新小学、中渡小学等12所学校(主城区和城乡结合部各占一半),并在老城、新城、江北3个基层办事处和6个基层社区,走访教师242人次、学生186人次、家长104人次、社区群众167人次,召开教师、学生、家长及社区群众代表座谈会18场次,发放调查问卷1604份,收回问卷1575份。市经济和信息化委员会 市总工会 市农业委员会 市委市级机关工委 市体育局 市卫生和计划生育委员会 市委党校 市行政审批局 市粮食局 共青团张家港市委员会 市土地储备中心 市规划局 市统计局 市级机关事务管理中心 市委老干部局 市国有资产管理办公室 市旅游局 市新市民事务中心 市文化中心管理委员会办公室 市工商业联合会 市司法局 市物价局 市金融工作服务中心 市房产管理中心 市民防局 市民族宗教事务局 市公共资源交易服务中心 市水利局 市归国华侨联合会 市委台湾工作办公室。先后赴花都区地税局、天河区地税局、市纳税评估局、市稽查局等单位座谈调查,共 50 余人参加了座谈。

一、群众街社区基本情况

群众街社区是在2018年六月城市社区改革时,由三个居委会合并组建产生的。该社区是区老城区,历史上曾是云集之地,是区乃至市的繁华地带,现棚户居民已超过1000户,成区比较集中的棚户社区。

二、棚户区存在的主要问题

@网事随风飘:类似的危旧住房安全隐患排查应该常态化,应将拆迁时间较长的基地和拆迁停顿基地内的各类旧住房列入重点排查对象,及时发现问题,及时排除隐患。配备设施和设备,住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。对被拆迁房屋的产权户一户只能出具一份拆迁证明,不得将被拆迁住房分割后给其他人出具拆迁证明。

2、环境较为恶劣。棚户区房屋户均面积狭小,不成套,大都没有排水设施,没有卫生间,有的居不如厕,生活条件相当简陋。卫生死角多,阴暗潮湿,加上私建乱搭,夏天蚊虫肆虐,环境较为恶劣。

3、管理难度大。棚户区居住人员成份复杂,大部分是本地居民租住,但也有一部分是拆迁安置住户,一部分是外来租住户,吸毒人员多,据社区介绍,仅群众街社区吸毒人员就多达80多人,治安隐患多,管理难度大。

三、关于棚户区改造的现状

近年来,市委、政府和区委、区政府高度重视居民保障性住房建设,2017年市政府就成立了建设指挥部,为还原古城原貌,续写历史渊源,与益“明清大港”保护与开发有限责任公司启动了保护与开发的建设工作。市城建投资开发有限责任公司石码头历史街区建设项目部于同年基本完成了设计、初步进行了遗产资源评估,并开展了前期拆迁摸底工作。后来拆迁安置基本停滞,据调查了解主要原因是:安置房建设还没有完成;二是整体开发规划还没有出来;三是补偿安置资金没有到位。2017年3月12日,市政府下发了《市中心城区棚户区改造实施方案》,方案明确了指导思想,改造范围和工作目标,工作原则,组织领导,责任主体和实施主体,资金来源,项目建设管理,实施政策扶持及保障措施。2017年3月8日,在市政府第三次常务会议上就保障性安居居工程进行了专题研究,并于3月19日下发了市政府常务会议纪要。市中心城区棚户区年度改造计划规划,2017年由区作为实施主体,市城建投资开发有限责任公司作为配合单位将在区改造户数3606户,改造总用地面积118213平方米,改造总建筑面积129555平方米,其中大码头街道2605户,群众街社区1100余户。根据区政府主要领导介绍:区棚户区改造将分五期进行,具体步骤分三步,一是调查摸底,二是拆迁安置,三是规划建设。区现在1000多套安置房建设已基本完成,群众街社区棚户区改造结合明清古巷保护将作为今年下半年第一期工程启动。

四、关于棚户区改造的几点建议

近年来,我市城市建设日新月异,高楼如雨后春笋,绝大多数市民的生活水平得到快速提高。但形成极大反差的是一边高楼林立,一边是棚户区成片,棚户区的存在与城市形象,文明档次极不相衬,棚户区的大量存在已严重阻碍城市的健康发展。棚户区的居民多年来一直生活在恶劣的环境下,棚户区居民对棚户区改造的呼声十分强烈,要求相当迫切。棚户区改造是关系到城市居民切身利益和实现住有所居的民心工程,解决棚户区居民住房问题是密切党和政府与群众感情的重要举措。妥善解决好群众的实际困难,确保群众的切身利益,确保社会稳定是当前市各级政府、各部门重中之重的工作。如何加快推进区群众街社区棚户区的改造提出以下建议:

1、依法拆迁安置。棚户区的居民绝大多数都是低收入困难群体,低保户、低保边缘户非常多,他们面临着就业、住房等多重困难,棚户区在改造过程中出现拆迁补偿问题较多,容易发生群体性的事件。充分考虑棚户区居民的经济承受能力,妥善安置被拆迁居民。棚户区的改造要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》和有关法律法规的规定。不能片面追求改造进度而强拆强迁、野蛮施工,损害群众利益,影响社会安定。在补偿、拆迁安置过程中,总结以往因不同责任单位补偿标准不统一,激发群众矛盾,造成群众上访,影响拆迁与工程建设进度的经验,补偿安置方案要经社区居民代表讨论并公示。规范程序,阳光操作,确保公开、公平、公正。充分考虑棚户区居民的经济承受能力,妥善安置被拆迁居民。

2、统筹规划、分步实施。一是组织好本区棚户区的调查摸底。二是根据本区棚户区的实际情况编制出改造计划,明确工作目标,有步骤、有重点地推进棚户区的改造工作。三是因地制宜,先易后难、逐步推进,针对性地多种方式推进棚户区改造。对目前不具备拆建条件的棚户区要搞好房屋维修加固工作,确保居民居住安全。

这次改造是以“政府引导、市场化运作、合理负担、惠及民生”的原则,充分发挥政府引导作用,加大政策扶持力度,健全工作机制,统筹规划协调,科学组织实施。通过两年的改革试点,中粮集团按照中央和国资委的要求和指导,不断优化国有资本布局、深化混合所有制改革、完善现代企业制度、强化党建主体责任,建立起了协调运转、有效制衡的企业法人治理结构,未来还将加强战略规划、公司章程、预算管理,强化检查评价,完善责任追究机制,规范对出资企业的管理,落实国有资本保值增值责任。此外,着力构建基层重大电梯问题协调议事机制、老旧电梯和三无电梯政府救助机制、电梯安全责任保险机制等,形成电梯安全主体责任落实、电梯使用和管理单位人员安全意识增强、相关救助及时、各方监督有力的运行机制。

3、关于XX市棚户区改造情况的调研报告

2018年X月中旬,市政协人口资源环境委员会组织部分市政协委员和相关部门负责同志参加的调研组,对全市棚户区改造工作情况进行调研。9月中旬,调研组赴XX省XX平市、XX市及X省XXX市、XX市考察学习。现将调研情况报告如下:

一、基本情况

2015年以来,全市共实施各类棚户区改造281965户,其中:林区棚户区385户、垦区棚户区58户、城市棚户区257546户、国有工矿棚户区976 户、中央下放地方煤矿棚户区23000户。现已建成205056户、在建67238户、未建9671户。累计完成投资330.47亿元。六枝特区实施各类棚户区改造44712户,建成31602户、在建12019户、未建1091户。盘州市实施各类棚户区改造125803户,建成98715户、在建25588户、未建1500户。水城县实施各类棚户区改造58327户,建成36779户、在建15595户、未建5953户。钟山区实施各类棚户区改造46373户,建成32926户、在建12320户、未建1127户。钟山经济开发区实施城市棚户区改造6750户,建成5034户、在建1716户。

(一)组织领导有力。各级党委政府认真贯彻落实中央、省棚户区改造精神,把棚户区改造作为重大民生工程,分别编制了市中心城区、六枝特区、盘州市棚户区改造专项规划,为棚户区改造项目提供政策依据和指导。制定了市中心城区三年棚改实施方案,按照集中连片改造的原则,统筹棚户区改造建设规划布局,切实改善居民的居住条件。各县区政府成立了棚户区改造领导小组,统筹力量,明确工作职责,将棚户区改造纳入年度目标考核,为棚户区改造工作提供组织保障。

(二)督查考核得力。市政府建立周调度、月调度制度,适时开展现场检查、随机督查、专项督查,对调度和检查中发现的问题建立台帐,责令相关单位整改,有效推进项目建设。对各县区棚户区改造目标任务完成情况进行年度考核通报,考核结果作为分配奖励资金的依据。

(三)资金筹集给力。各级政府积极创新、拓宽融资渠道,积极争取中央和省专项补助资金和“以奖代补”资金,大力争取政策性银行和商业银行贷款支持,提供资金保障。全市累计获得上级补助资金和奖励资金54.74亿元;获得各类金融机构贷款授信资金415.53亿元,其中到位资金220.75亿元,使用资金152.37亿元。

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(四)工作措施聚力。各级政府发挥统筹领导,组织协调,居中裁判的作用,深入宣传中央、省、市棚改政策,发动群众参与和支持棚户区改造,推行多方参与、民主协商、科学决策、阳光征收的新型模式,优化工作机制,把控风险环节,工作谋划早、部署实,每年6月份组织开展下年项目谋划工作,对拟申报项目做到房产状况清、动迁面积清、补偿数量清、安置意愿清。

二、存在的主要问题

尽快完善前期手续,加强与金融机构对接,设立城市改造基金,确保融资利率低、资金额度足、使用方法活的银行资金尽快到位,为城中村改造提供充足的资金保障。2,抓重点,克难关,通过银行,股份制运作和社会融资等渠道积极筹措办学经费,保证新校区建设资金按时到位.当前,高校建设性贷款虽受到政策性的严格控制,但我们也要抓重点,克难关,在院领导的大力支持下,继续努力完成基建资金的贷款任务,想方设法保证新校区建设资金的正常使用,并力争控制好资金的投放,以便减少资金投入成本,按期还本付息使我校在金融界建立较好的信用等级,与建设银行,农行等大行继续建立相互信任的关系,我们已争取到的信用贷款额度还要通过努力逐步加以落实.。扶贫部门与金融机构按季度进行贴息结算,建档立卡低收入困难户贷款后,由贷款发放银行按季度汇总贷款明细,经扶贫部门审核后,代建档立卡贷款低收入困难户向区财政局统一申请贴息补助。

(二)配套资金成为瓶颈。一是资本金配套不到位。棚户区改造必须配套到位20%项目资本金才能使用银行贷款资金,受财力影响,一些县区资本金配套不到位。六枝特区应配套资本金8.4亿元、实际配套5.4亿元,盘州市应配套资本金8.5亿元、实际配套8.5亿元,水城县应配套资本金13.15亿元、实际配套5.88亿元,钟山区应配套资本金28亿元、实际配套15亿元,钟山经济开发区应配套资本金4.53亿元、实际配套3.42亿元。二是银行贷款不能及时使用。历年因资本金配套不足,造成未及时使用的银行贷款资金为110.964亿元,其中:六枝特区13亿元,水城县33.77亿元,钟山区60.894亿元,钟山区经济开发区3.3亿元。

(三)拆迁安置难度大。一是补偿金赔付慢。棚户区改造补偿资金到位滞后于征收拆迁工作,补偿金不能及时兑现影响征收签约率。二是房价上涨。商品房价格不断上涨,群众要求实物安置愿望强烈,安置房源少造成征收房屋工作困难。三是政策宣传不到位。部分改造户害怕补偿标准不一、早签合同吃亏,有等待观望思想,拆迁群众安置意愿变动大、需求与征收补偿标准存在差距阻碍征收。四是安置房建设慢。存在“重拆轻建”现象,一些项目受选址、规划、建设进度影响,竣工时间长,导致房屋征收拆迁工作难度大。

鼓励货币化安置对象购买库存商品房,推进保障房任务、棚改旧城拆迁改造、土地收储和去库存工作的有机结合。如果按棚改任务目标,货币化安置比例最低为80%,假设有20%选择了回迁房,剩下80%选择要拆迁补偿款,那么2016年将至少有20000户棚改居民会拿到拆迁补偿款,再假设其中有一半的棚改居民会将拆迁补偿款用于各种投资,那么剩下的还有一半,也就是10000户棚户居民会选择向市场上购房,再假设10000户里有一半说房价太高,我不买了,我存起来,那还有一半,也就是5000户棚改居民会选择购房来当做保值增值的方式。而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。

规划(修编)专门提出,建立独立统一的排水设施管理、运营机构作为主体单位,并形成一套完善的建设、运营、维护管理及监测体系,对昆明城区各片区排水设施进行统筹运作。要根据2015-2017年棚改配套基础设施建设计划项目库,尽快确定棚改安置住房小区配套基础设施项目,以及与棚改项目相关的城市道路、供水、供气、污水垃圾处理、供热、公共交通、通信、供电、停车场以及无障碍设施等城市基础设施项目的实施方案,做到配套设施与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。围绕打造秦巴山片区、丹江口库区及上游区域中心城市,按照“做美城市、做强县城、做大集镇、做好社区”要求,抓紧编制全域规划,统筹考虑产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能,科学编制城镇体系规划、城镇群规划和区域商贸中心、特色街区、专业市场、人防工程等专项规划,做到城镇村空间布局规划、土地利用总体规划和产业布局规划衔接配套,促进要素平等交换和公共资源均衡配置。

当天开工的店子街棚户区改造项目是东岗片区第8个改造项目,也是城关区唯一自筹资金、自主改造的棚户区改造项目,投资约5亿元, 占地面积65亩,其中建设用地43亩,代征道路22亩,总建筑面积12万平方米,共1000套房屋,安置居民约660户1700人,拓展城市道路两条。未来将重点推动金山湖钟村片区改造项目、桥南街新城土地整理项目、石壁街一二三四村和韦涌村、大洲村旧村改造项目、南村8村海云寺成片改造项目、国际创新城起步区6村1社区改造项目等更新单元的改造。33六盘水市水城县水城至普安公路野钟段升级改造项目。

(七)一些项目前期手续不完备。一是有的项目未办理施工手续。如六枝特区、盘州市2018年的安置房项目施工手续未办理。二是有的项目没有招投标。如水城县勺米片区、钟山区保华片区2018年城市危房改造项目未招投标。

三、意见建议

打响棚户区改造攻坚战,推行货币化和“房票”安置,国有土地上棚改货币化安置达100%,集体土地上棚改货币化安置331户,改造棚户区15万平方米。在建立和完善多元化住房保障体系上,调整市区棚改安置政策,实行实物安置和货币安置相结合的棚改安置办法,合理规划拆迁安置房建设规模,2018年市区规划建设60万㎡左右的棚改安置房。鼓励货币化安置对象购买库存商品房,推进保障房任务、棚改旧城拆迁改造、土地收储和去库存工作的有机结合。

(二)强化规划引领。一是强化整体规划。辽宁省大连市把棚改与旧城改造有机结合,采取就地安置方式,地块指标就地平衡,合理管控规划容积率、绿地率和建筑密度指标,注重城市开放空间绿地系统景观打造,切实提升城市品质。我市要结合实际,坚持全面规划、整片改造、合理布局、节约用地、综合开发、配套建设。二是强化改造范围的规划。吉林省吉林市坚持棚户区改造与大企业自有生活区改造、与改善环境和污染治理、与解决困难居民居住、与工业集中区建设、与保障住房建设相结合,改善居民居住条件和生活环境。我市要进一步做好规划设计工作,新建安置小区要规划好水、电、气、讯和污水垃圾处理等市政设施,规划好商业、教育、医疗卫生、文化体育、环保等公共服务设施。三是强化安置住房布局规划。要结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要,科学合理确定安置住房布局,做到高起点规划、高标准设计、高质量施工、高品味配套、高水平管理。

(三)强化措施落实。一是扎实做好摸底工作。辽宁省抚顺市先后组织万名机关干部深入棚户区了解民情,有针对性的开展棚户区改造工作。我市各县区在申报实施棚改前要深入调查摸底,充分发动群众,充分论证,做到群众参与度不高不实施,调查摸底不清楚不实施。二是创新安置模式。辽宁省大连市根据群众意愿和条件修建不同面积的安置房,棚改实施企业的利润控制在3%以内,建成后移交政府,由政府安置居民。吉林省四平市对购房安置的由政府发给购房房票,给予20%的奖励,通过房票购买的商品房价格低于市场价格5%;对建房安置的,按照1比1.2标准安置,补偿面积不到45平方米的,按45平方米安置。我市要深入调查棚户区居民的住房情况和安置需求,在充分征求居民意见的基础上,修建相应面积的安置房,确保居民得到妥善安置。

(四)强化资金筹集。一是拓宽融资贷款渠道。在抢抓政策性银行贷款支持的同时,积极争取商业银行贷款,采取招商引资、发行债券等方式,撬动企业和社会资本参与棚户区改造工作。二是加强沟通协调。提前与金融机构沟通对接,掌握金融机构贷款资料要求,做实做细棚改项目融资贷款资料,及时协商解决困难和问题,保证贷款资金及时到位。三是加大项目资本金筹集。各县区政府要挖掘财源,加大财政投入,配套到位项目资本金,及时使用贷款资金,减少利息和过渡安置费用。

(五)强化项目建设。一是强化政策宣传。广泛开展宣传,营造良好的舆论氛围,确保所有征收对象知晓并理解政策,参与和支持棚户区改造工作。二是加强督促整改。对推进滞后的项目建立问题台帐,明确整改责任单位和整改时限,加强督促指导和沟通对接,加快完善项目招投标等前期手续。三是开通“绿色通道”。吉林省四平市坚持确定回迁安置区优先、建设回迁安置房优先、群众安置需求优先、安置房项目审批优先,促进项目早开工、早建设、早入住。我市要将交通便利、生活配套设施完善的地块确定为回迁安置区,回迁安置房未开工建设的项目、不允许开工建设商品房,推行安置建设项目“绿色通道”,加快项目前期手续的办理。

(六)强化责任落实。一是加强领导。辽宁省抚顺市把棚户区改造作为“一号工程”,成立由市委、市政府主要领导任组长的领导小组,统一指挥和协调棚户区改造工作。我市棚户区改造体量大,改造资金量大,实施难度大,市县两级要集中力量合力攻坚,各县区要把棚改纳入“一把手”工程,主要领导亲自抓,确保完成市政府制定的目标任务。二是进一步明确责任。市级负责制定政策、编制规划、指挥协调,各县区政府作为责任主体,负责筹措资金、承担拆迁组织、工程建设和回迁安置。三是建立高效运作机制。凡遇重大问题,党委、政府要及时研究解决。住建部门对棚户区改造要统一协调,统一调度,规划、国土等部门要加强协作、优化环节、提高效率,建立责权统一的高效运作机制。

4、关于加快推进我市棚改工作的调研报告

棚改是党中央、国务院作出的重大决策部署,是稳定经济增长、发展产业、壮大城市综合实力的需要,是打造我市“双修”升级版的重要内容,是建设世界级滨海旅游城市的必需。为切实推进好我市棚改工作,市政协成立了由容丽萍主席为组长的调研组,从今年5月开始,多次深入吉阳、天涯两区实地调研,先后赴广州、上海、成都、北京等地考察学习,并召开7次座谈会,广泛征求住建、发改、规划、国土等相关职能部门以及两区领导、专家学者、基层工作人员的意见建议。在充分掌握分析有关情况、广泛凝聚各方智慧的基础上,形成了如下调研报告:

一、我市棚改工作的基本情况

2014年以来,三亚市委、市政府按照国务院和省委、省政府的决策部署,把棚改作为重大发展工程和民生工程来抓,在市区两级成立了棚改领导小组,出台了《三亚市棚户区改造征收补偿安置办法》、《三亚市棚户区改造项目资金管理办法》等7个政策规定,强力推进棚改工作,取得了阶段性成果。

总的来看,到目前为止,我市棚改工作的推进大致可分为三个阶段:2014-2015年为起步摸索阶段,主要以企业为主导,采取旧城改造和城中村、城边村改造的模式推进,缺乏市级层面的统一规划和统筹推进,效果差强人意。2016年为突破提速阶段,在市委、市政府的主导和强力推动下,以原武装部片区、东岸片区的棚改为突破口,打开了全市棚改工作的局面。2017年以来,我市棚改工作进入全面攻坚阶段,新一届市委、市政府以“建设精品城市,打造幸福三亚”,加快建设世界级滨海旅游城市为目标,紧紧抓住棚改工作最后2-3年的政策窗口期,全面攻坚:对全市54个现状存量棚户区进行了全面调查摸底,提出了三亚中心城区圈层发展的规划布局,制定了棚户区改造任务分解计划和年度实施计划,全年计划启动棚改项目35个,涉及土地征收约3.7万亩,房屋拆迁约1300万平方米,改造约3.2万户。其中重点棚改项目10个,包括阳光海岸片区、南边海环河口片区、海坡村、东岸村、西瓜村和芒果村、月川村、海洋学院扩建安置区、临春村、海罗村、抱坡新城改造项目,计划实现“年内完成拆迁、年内土地挂牌”的目标。目前海坡村、东岸村已经完成拆迁,海坡村棚改后的土地已经挂牌出让;阳光海岸、南边海环河口片区、月川村正在加快征收补偿;临春、抱坡新城改造项目也正在有序推进。截止7月底,全市已完成棚改开工任务6042户,占2017年省政府下达我市城市棚改开工任务的74.1%。

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通过近几年的努力,我市棚改工作取得了一些成绩,形成了多个亮点,比如:原武装部片区用较短的时间完成了近2000多户的拆迁任务,创造了棚改的“三亚速度”;东岸村连片大面积推进,啃下了棚改的硬骨头;海坡村以打违促棚改,破解了棚改中的瓶颈问题。在这个过程中,我们也积累了一定的棚改工作经验,主要包括:注重发挥基层党组织在棚改工作中的压舱石的作用;重视舆论宣传,主动解释政策法规,营造“棚改为民”的浓厚氛围;坚持依法棚改,市一级成立棚改法律服务中心和城市管理巡回法庭,区一级聘请法律顾问团队,及时依法解决棚改中遇到的问题;加强棚改工作业务骨干培训,整体提高工作人员对棚改政策的把握和做群众工作的能力等等。

二、当前我市棚改工作存在的主要问题

在充分肯定我市棚改取得了阶段性成果的同时,必须坚持问题导向,看到不足,以利正视问题,解决问题,确保达到预期。

(一)棚改后的产业布局缺乏整体谋划。我市中心城区的棚改区域是三亚打造国际化热带滨海旅游精品城市的重要机遇空间,在目前建设指标趋紧的背景下,这些存量空间的有效利用对我市转型发展的影响十分关键。但是,目前我市仅编制了《三亚市中心城区棚户区改造实施单元规划》,且尚未批准为法定规划,棚改后的区域如何整体规划建设和谋划产业布局,缺乏有强制性、约束力的正式规划或指导性文件。棚改腾出的土地一旦招拍挂,被开发商获得土地使用权,他们往往会追求短期效益和利益最大化,想方设法采取对自己有利的方案进行规划建设和布局产业,容易又回到以房地产开发为主的怪圈,难以实现市委、市政府通过棚改布局发展新产业的预期目标,不利于三亚的长远发展。

(二)拆迁补偿安置政策各方理解不一致。经调研,目前各区主要依据《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》(三府〔2015〕112号)、《2017年三亚市城市棚户区改造工作推进方案》(三府〔2016〕315)来制定棚改拆迁补偿安置方案。但上述文件中的一些重要条款表述不明晰,导致理解出现误差。如《2017年三亚市城市棚户区改造工作推进方案》中规定:“对本村(居委会)原住民有土地承包经营权的居民,安置面积及补偿面积按每户人均60㎡和商业铺面10㎡(或公寓面积25㎡)进行安置,具体做法可根据村(居委会)实际情况,按市政府批准的征收补偿方案实行,改造后腾出的土地,按相关政策预留本村集体经济发展用地,确保居民的经济收入来源,剩余土地资源纳入政府储备”。对这一规定中“预留村集体经济发展用地”的问题,区里和村民的理解是“在按每户人均60㎡和商业铺面10㎡(或公寓面积25㎡)进行安置后,还会预留集体经济发展用地给他们”;而市里的解读是“在每户人均60㎡的基础上补偿的铺面10㎡(或公寓面积25㎡)就属于集体经济发展用地,除此之外,不再预留集体土地。由于各方理解不一致,市政府也没有再发文明确,导致思想难以统一,极大地影响了棚改工作的推进。此外,相关文件对异地安置的差异化奖励政策没有明确的指导意见,各区在执行时,基本没有实行差异化奖励政策,比如:阳光海岸棚改项目的被征迁居民安置到东岸、山林君悦和抱坡新城,这几个安置点地理位置差异较大,但奖励的标准是一样的,均按套内面积10%进行奖励,群众大部分不愿意选择位置相对较差的安置点,异地安置政策的推行受阻,不利于棚改工作的整体推进。

(三)村集体经济发展缺乏长远安排考虑。一方面,预留集体经济发展用地的有关规定没有得到严格执行。目前启动的棚改项目中,只有海坡村预留了集体用地(规划建设海鲜城)。其他的棚改项目,原籍村民在选择了每户人均60㎡和商业铺面10㎡(或公寓面积25㎡)的安置补偿后,就不再预留集体经济发展用地。这种作法实际上是一次性分光了集体经济,不利于从长远保障原籍村民的生活。同时,较长时间以来,我市预留给村集体的经济发展用地,或存在预留地的位置、规划、用途不符合土地利用规划和占用耕地的问题,或存在因城市建设需要受相关规划限制的问题,或存在在本村范围内无法预留需要征收异村土地解决的问题,协调落地的难度较大。另一方面,集体经济发展预留地后续开发难。从调研情况来看,我市除了少部分村集体有能力开发用好集体经济发展预留地,大部分村集体因缺乏好的项目和经营人才,没有相应的能力开发经营,近些年也出现过企业通过合作侵占村集体经济发展预留地、村集体经济因经营管理不善难以为继、村干部为一己私利造成集体资产流失的问题,亟需从市级层面统筹考虑,帮助村集体布局和发展产业。

(四)安置区建设慢,影响了棚改的快速推进。今年我市计划启动35个棚改项目,其中重点推进的有10个,改造面积大、涉及拆迁户多,但安置房源缺口极大。如天涯区临时过渡安置房的总需求多达约7000套,原计划的食品厂北区、金鸡岭安置区能够提供的房源不足一成,远远无法满足安置需求。同时,目前我市棚改安置区的建设仅由三亚城投一家公司负责,加上征地、协调等种种原因,进度比较缓慢。如原武装部、东岸棚改的拆迁工作早已完成,但安置区建设没有按预期进度完成;月川村棚改项目的安置区建设,落后于拆迁安置的进度;海罗村、临春村、抱坡新城改造项目的安置区建设也尚未启动。安置房源的不足和安置区建设进度的滞后,不仅无法满足棚改拆迁安置的需求,也影响了市民对棚改工作的信心,阻碍了我市棚改工作的快速推进。

(五)外来务工人员面临租房难的问题。外来务工人员为三亚经济社会发展做出了积极贡献,长期以来,由于收入、房租、物价等因素,外来务工人员普遍选择在棚户区租住,今年我市重点推进的10个项目中,阳光海岸片区、月川村、东岸村、临春村、海罗村等都是外来务工人员集中租住的区域。当前,随着我市棚改工作的全面快速推进,大量外来务工人员都将面临出租房源少、房屋租金高的问题,如不尽快加以重视和引导,将影响三亚的建设和发展。

(六)区一级缺少相应的自主权。根据《三亚市2017年城市棚户区改造工作推进方案》,目前全市棚改工作由“市政府统一组织领导,各区政府及有关责任单位为实施主体”,但在实施过程中,各区缺少与其所承担责任相应的自主权,不利于棚改工作的快速推进。一方面,棚改工作的具体任务由市政府统筹安排,拆迁补偿安置方案由各区制定后报市政府备案,但由于棚改工作任务重、时间紧、政策性强,各区不仅难以充分征求被征迁群众的意见,也难以在市政府大政策的框架内结合当地实际适当突破,实施起来阻力较大。另一方面,在对棚改工作中遇到的一些特殊情况和不可预见的问题,各区因权力受限,不能及时协调处置,需要上报市政府,等待市政府决策,影响了工作效率。

三、北京、上海等地棚改工作的主要经验和教训

棚改是经济社会发展中的重大课题,涉及面很广,推进难度很大,各地都在积极探索有害垃圾法定所有权,有很多成功的经验,也有一些失败的案例,从我们学习考察的情况来看,北京、上海、广州等地的经验值得学习借鉴,成都琉璃社区棚改的教训值得我们吸取。

(一)北京奶西村棚改的主要经验

XX村处北京市五环外,位于北京首都国际机场西边约17公里处,紧靠京承高速,流动人口多、基础设施差、安全隐患大。2016年11月北京市启动了该村的棚改,通过半年时间腾退土地近268公顷,有效疏解了人口、改善了环境,成效显著,主要经验是:

1.安置方案反复征求村民意见。当地“自下而上、三上三下”反复征求村民意见,征得了90%以上本村村民的同意,最后经乡人大常委会通过《崔各庄奶西村棚户区改造住宅房屋腾退补偿安置办法》,使之具有法律效力,确保了拆迁安置工作的顺利推进。

2.宅基地和建筑物分开补偿。合理区分村民宅基地、宅基地上的合法建筑、其他建筑,分开进行补偿。村民宅基地以商品房置换,村民按成本价购买50㎡安置房,安置房补偿5%房价后转为商品房;宅基地上的合法建筑(二层)以约1万元/㎡的价格进行补偿;合法建筑外的其他建筑以800-1000元/㎡的价格进行补偿。补偿完成后,全部拆除、平整,再按照土地利用规划,将村集体建设用地征收为国有建设用地进行开发建设。

(二)上海XX(新天地)棚改的主要经验

XX旧改项目位于上海市中心XX区,外滩二线,占地52公顷,建筑面积130万平方米。1996年底上海市将XX区域列为“旧改”项目,将其改造为兼具传统风貌和新世纪大都会魅力的综合社区,获得巨大成功。主要经验是:

1.核心区全部实行货币补偿异地安置。该区域的核心区就是“上海新天地”项目,在拆迁安置时,开发商以当时上海的平均房价3倍多的价格进行货币补偿,居民在用补偿所得购买商品房后,还有大量结余,所以普遍愿意接受。

2.整体谋划旧改区域的产业布局。将整个旧改区域定位为集商业、办公、文化娱乐、居住等功能为一体的现代化商住综合区,打造“一个中心”、“两大功能区”。核心区依托历史建筑提升商业价值,注入了诸多时尚元素,改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能为主的时尚、休闲、文化、娱乐中心,产生了良好的经济效益和社会效益。围绕核心区,周边布局北部商业、娱乐、办公综合区和南部居住及相关配套设施区“两大功能区”,其中的企业天地大厦通过大力发展“楼宇经济”,去年每平方米土地贡献的税收已经高达10万元,产业布局获得了极大成功。

3.坚持引入实力强的大企业参与。上海新天地及所处的太平桥改造项目,是由香港瑞安集团开发的。太平桥“旧改”能够获得成功,离不开瑞安集团雄厚的实力、超前的运作方式和“改变原先的居住功能,赋予它新的商业经营价值,把百年的石库门旧城区,改造成一片充满生命力的新天地”的先进理念。

(三)广州猎德村棚改的主要经验

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广州猎德村位于广州市天河区珠江新城核心区,占地33公顷,曾是一个有900年历史的岭南水乡村落,是广州市典型的城中村。猎德村的顺利改造,造就了珠江新城CBD,让城区成为了广州市的一个核心景区,创造了政府、开发商、村民三方共赢的局面,其主要经验是:

1.整合村民宅基地进行整体开发。改造采用“市、区政府主导,村为实施主体”的原则,通过村集体对村民宅基地一次性回收并整合,然后整体规划建设。

2.采用“三分制”的原则利用土地。其中,39.6%的地块规划为村民回迁安置区,34.5%的地块规划为商业用地(向社会公开招拍挂出让,按产业规划进行开发建设),9.7%的地块用于发展村集体经济。

3.安置区和村集体物业由开发商负责建设。安置区和村集体物业的建设全部由商业用地的中标开发商负责,建成后直接交给村民和村集体,不仅加快了安置区的建设,也免去了村集体经济发展预留地开发的后顾之忧。

(四)成都琉璃社区棚改的主要教训

成都市锦江区琉璃社区是成都市三环内唯一的、最大的城中村,该区域的棚改虽然取得了一定的成效,但教训也很大:一是项目启动之前没有提前规划产业布局,腾出的土地大部分用于开发房地产项目,造成产业发展单一,影响了区域的可持续发展;二是政府对棚改后集体经济发展预留地的经营管理引导不够,村民对集体经济发展的前景信心不足,最后将建成的物业全部卖掉分光,失去后续生活来源,拆迁几年后,因生活困难,失地村民上访量大增,当地维稳压力增大。

四、加快推进我市棚改工作的建议

棚改是一项富民强市的全新事业,关键要改出三亚发展的愿景,改出老百姓的民生福祉,改出三亚城市的气质和品位。为此我们提出以下建议:

(一)尽快制定我市棚改法定规划。制定棚改法定规划能够使确保我市棚改规划空间发展策略得到有效贯彻,确保棚改工作能够高效、有序、持续推进,也一定程度决定了我市未来的发展。因此,建议尽快制定出台我市棚改的法定规划,以国际化的视野为引领,以三亚市中心城区圈层发展的规划布局为基础,将全市54个现状存量棚户区作为一个整体项目来规划建设,将每个棚改项目打造成为特色与功能兼优的精品区,进一步完善城市配套、优化区域功能、培育发展产业,打造“大三亚”旅游经济圈的精品城区。在法定规划出台以后,要严格执行,避免规划因棚改的困难因素妥协、规划被项目牵着鼻子走的情况出现,确保大企业、大项目、好产业能够进入,建设高品质、高品味、可持续发展的项目,确保国际化热带滨海旅游精品城市的要求贯穿我市棚改工作的始终。

(二)统筹谋划棚改后的产业布局。借鉴上海太平桥(新天地)、广州猎德村的改造经验,通过棚改来谋划我市整体的产业布局,将三亚市中心城区打造成三亚最大的旅游目的地。建议将南边海环河口片区、阳光海岸片区规划为三亚棚改大格局中的核心区。布局国际邮轮母港、国际游艇基地、国际艺术海岸、国际时尚文化区、国际会展中心、国际影视基地、商务金融中心、婚纱摄影基地等,大力发展艺术、婚庆、文化体育、会议会展、互联网等产业,将其打造为艺术、时尚、流行、商务、休闲的地标,成为“三亚之心”。围绕核心区,深化规划研究和设计好其他棚改区域,明确发展定位、功能定位、风貌定位,统筹好产业布局,比如:海坡片区打造精品商业、商务、文化娱乐、精品酒店、精品住宅等集度假居住于一体的大型高端公共服务综合体;月川片区打造商务CBD,大力发展楼宇经济;抱坡新城片区打造行政中心和文化体育中心,大力发展文化体育产业;西瓜村芒果村等片区则可以规划布局其他产业,或建设安置区、学校、医院、交通枢纽等配套设施。

(三)优化拆迁补偿安置的总体指导意见。通过比对分析北京、上海、广州等地拆迁补偿安置的经验,调研组认为北京市奶西村、上海太平桥(新天地)的做法,对于现阶段的三亚,均有值得借鉴之处,能够最大限度避免因我市宅基地未确权、个别大户多占宅基地、外地人非法买卖土地建房等历史遗留问题产生的纠纷。

1.拆迁补偿安置方案要充分征求意见。我市棚改工作涉及面广、情况复杂,一个被大部分村民认可和接受的拆迁补偿安置方案,可以极大减少实施过程中的问题和矛盾。建议从程序上对方案制定环节做出规定,充分征求村民意见,在三分之二以上村民同意后,由区人大常委会通过,使之具有法律效力。

2.住房安置和货币补偿要互为补充、有效结合。一方面,建议今后棚改核心区的拆迁补偿安置,参照上海太平桥(新天地)项目的做法,全部实行货币补偿,原居民自行买房安置,或者在异地安置的同时给予一定的货币补偿。这样一来,不仅可以尽快腾空土地、启动建设和布局产业,也能增强市民的信心,助力其他区域棚改的快速推进。另一方面,建议核心区以外的棚改拆迁补偿安置,参照北京奶西村的做法:采用宅基地换房的模式安置被征迁村民,确保合法拥有宅基地的被征迁村民能够有房住。采用货币补偿的模式赔偿宅基地上的建筑物,对宅基地上的合法建筑以较高的标准进行赔偿,最大限度地保障被征迁村民的合法利益;对合法建筑以外的其他建筑按按建设成本价进行赔偿,解决好多占宅基地、违法加盖房屋的被征迁村民的补偿问题。对外来人口在棚改区域内建设的建筑,原则上按现有规定执行,但也要尊重历史、区别对待,确实长期在本地居住的,可以考虑按建设成本对其建筑物进行赔偿,避免外地人借棚改谋取不正当利益。

3.异地安置实行差异化奖励政策。建议在在拆迁补偿安置方案中加入异地安置差异化奖励的有关规定。可以参照公车改革后市区范围的划定,在市区范围内划出4-5个安置圈层,由滨海至内陆实行差异化的奖励,比如:以滨海区域的第一安置圈层为基准,第二安置圈层在第一圈层的基础上多补偿5%,第三安置圈层在第二圈层的基础上再多补偿5%,以此类推。通过差异化的安置奖励,引导和鼓励被征迁户按自身实际选择不同圈层的安置房。

(四)重视村集体经济发展预留地的问题。建议充分吸取成都琉璃社区的失败教训,参照广州猎德村改造的成功经验,预留好村集体经济发展用地,帮助和引导村集体做好预留地的后续开发,使被征迁村民有长远、稳定的收入来源,免除他们的后顾之忧。对《2017年三亚市城市棚户区改造工作推进方案》中关于村集体经济发展预留地的问题,要表述明晰,消除误解。对预留给村集体的经济发展用地,市规划、国土部门必须有明确、可落地的选址意见,确保预留地真正掌握在村集体手里。对村集体经济发展预留地的后续开发,市政府要将其纳入全市的整体产业布局,重点考虑物流中心、农贸市场、酒店、旅馆、出租房等收益稳定的物业。村集体没有能力建设经营管理的,可以考虑由相应棚改区域商业用地的中标企业整体负责建设,建成后直接交给村集体,由村集体将物业委托给专业公司经营管理,使村集体物业的所有权和经营权分离,村集体直接按合同享受红利。

(五)重视探索棚改腾退土地的增值方式。三亚建设用地是极其有限的,海坡村棚改后的四宗地块招拍挂出让52亿元,收益虽大,但对该区域土地价值来说还不够。建议市政府深入分析三亚土地市场需求,全面评估三亚棚改腾退土地的价值,实现棚改腾退土地增值最大化。可借鉴上海太平桥(新天地)项目的经验,把最好的资源给最有实力的企业,通过核心区的成功改造,带动其他棚改区域的土地价值大幅释放。此外,建议研究探索土地适度供应,以释放潜在期值。对棚改腾出来的土地,采取“有量储蓄、适度供应,分步建设”模式,让土地价值释放出巨大的期值。

(六)进一步统筹和加快推进安置区建设。对全市所有棚改项目的安置区建设,市政府要进一步加大统筹力度加快推进,建议采用EPC方式,由三亚城投公司作为业主,招标确定承建企业按合同约定负责安置区项目的设计、施工。同时,对安置房源要合理统筹,建议在建设棚改项目的安置区时,预留好下一个棚改项目的安置房源,形成良性循环。

(七)解决好外来务工人员租房难的问题。建议从两个方面采取相应措施,一是引导中介公司、搬家公司等机构到棚改区域现场办公,及时为外来务工人员提供市区周边的房源出租、出售信息。二是大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设,划出一定比例的小户型作为过渡性廉租房和周转房,满足外来务工人员的居住需求。

(八)赋予区级政府更多自主灵活处理权。强区扩权是三亚发展的重要战略,建议把我市强区扩权的有关措施切实落实到位,赋予各区更大的权限。特别是在棚改工作中,要建立“市政府抓原则,区政府可灵活”的工作机制,赋予各区更多的自主权,允许各区在国家、省、市棚改政策允许的范围内,结合辖区实际,适当调整拆迁补偿安置方案,依法处理安置中的个案,真正做到“一区一案”、“一片一策”。

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